Grunderwerbsteuer
Die im GrEStG geregelte G. besteuert den Umsatz von Grundstücken. Die Gesetzgebungszuständigkeit über die G. liegt beim Bund (Art. 105 Abs. 2 GG). Allerdings haben die Länder gemäß Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes. Die Ertragshoheit liegt bei den Ländern (Art. 106 Abs. 2 Nr. 3, Art. 107 Abs. 1 GG). Die Landesgesetzgeber können darüber bestimmen, ob und inwieweit das Aufkommen der G. den Gemeinden (Gemeindeverbänden) zufließt (Art. 106 Abs. 7 S. 2 GG). Auch die ausschließliche Verwaltungshoheit liegt bei den Ländern (Art. 108 Abs. 2 GG). Das Aufkommen der G. ist, nicht zuletzt aufgrund der in den meisten Ländern (mit Ausnahme von Bayern und Sachsen) erhöhten Steuersätze bis zu 6,5 %, ständig gestiegen (8,4 Mrd. im Jahr 2007, 11,2 Mrd. im Jahr 2015). Rechtspolitisch und rechtsökonomisch wird diese Entwicklung als problematische Erhöhung der Transaktionskosten im Grundstücksverkehr thematisiert.
1. Gegenstand der Grunderwerbsteuer
Gegenstand der G. sind die in § 1 GrEStG bezeichneten Rechtsvorgänge, die auf einen Rechtsträgerwechsel bzgl. eines Grundstücks abzielen bzw. einen Rechtsträgerwechsel fingieren. Einen Rechtsträgerwechsel lösen nicht nur Erwerbsvorgänge zwischen Privaten, sondern auch solche zwischen juristischen Personen (z. B. GmbH oder AG) sowie Gesamthandsgemeinschaften (z. B. GbR oder OHG) aus.
Die in § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 7 GrEStG enthaltene Besteuerungstatbestände erfassen neben der Veräußerung auch Erwerbsvorgänge ohne vorangegangenes Verpflichtungsgeschäft (Auflassung) sowie den Übergang des Eigentums ohne vorheriges schuldrechtliches Geschäft und ohne Auflassung (z. B. die Umwandlung durch Spaltung oder Verschmelzung) sowie das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren. Steuerbar ist auch die Abtretung des Anspruchs auf Abtretung eines Übereignungsanspruchs oder der Rechte aus Kaufangeboten. Auch der Verschaffung der Verwertungsbefugnis (§ 1 Abs. 2 GrEStG) unterliegt der G.
Gemäß § 1 Abs. 2a GrEStG unterliegt auch der Erwerb der Gesamthandsgemeinschaft der Besteuerung, wenn mindestens 95 % der Anteile innerhalb fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Der Besteuerung wird hier eine (zivilrechtlich nicht vorhandene) neue Gesellschaft zugrunde gelegt. Der Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft unterliegt außerdem der Besteuerung nach § 1 Abs. 3 und 4 GrEStG, wenn die Übertragung unmittelbar oder mittelbar von 95 % der Anteile in der Hand der Erwerbers erfolgt. Für nach dem 6.6.2013 erfolgte Erwerbsvorgänge unterliegt nunmehr gemäß § 1 Abs. 3a GrEStG auch der Erwerb einer wirtschaftlichen Beteiligung der Besteuerung, wenn der Betreffende unmittelbar oder mittelbar mindestens zu 95 % an einer Gesellschaft beteiligt ist. Durch diese Regelung sollen insb. sogenannte Rett-Blocker-Strukturen der Besteuerung unterworfen werden.
Die G. besteuert ausschließlich inländische, d. h. in der BRD gelegene Grundstücke. Der für das GrEStG maßgebende Begriff des Grundstücks ergibt sich aus § 2 GrEStG. Grundsätzlich folgt das GrEStG dem Grundstücksbegriff des bürgerlichen Rechts (§ 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG). Gewisse Ausnahmen ergeben sich aus § 2 Abs.1 S. 2, Abs. 2 und 3 GrEStG.
2. Steuervergünstigungen
Zahlreiche Steuervergünstigungen ergeben sich §§ 3–7 GrEStG. Freigestellt sind insb. die Erwerbe nach § 3 Nr. 2 GrEStG, die Mehrfachbelastung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer und G. vermeiden sollen. Nach §§ 5, 6 und 7 GrEStG wird unter näheren Voraussetzungen keine GrEStG erhoben, wenn sich lediglich die Rechtsqualität und nicht der Umfang der Berechtigung ändert.
Bes. Schwierigkeiten bereitet die Anwendung § 6a GrEStG. Hiernach wird auf Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 S. 1, Abs. 2, Abs. 2a, Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG aufgrund einer Umwandlung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1–3 UmwG, einer Einbringung sowie bei anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftlicher Grundlage keine Steuer erhoben. Dies setzt voraus, dass an der Umwandlung ausschließlich ein herrschendes sowie eine oder mehrere abhängige Unternehmen beteiligt sind. Außerdem muss der Beteiligung unmittelbar oder mittelbar über einem Zeitraum von insgesamt zehn Jahren mindestens 95 % betragen haben.
3. Bemessungsgrundlage und Durchführung der Besteuerung
Die Bemessungsgrundlage der G. ist nach Maßgabe der §§ 8 und 9 GrEStG zu ermitteln. Im Regelfall ergibt sich die Gegenleistung aus allen Leistungen, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt oder der Veräußerer für die Veräußerung des Grundstücks empfängt. Ist Gegenstand des Grunderwerbs ein Grundstück in einem zukünftigen Zustand, können unter näheren Voraussetzungen auch Aufwendungen für die Errichtung oder Sanierung eines Gebäudes zu den Erwerbskosten zählen. Zur Gegenleistung auch die weiteren in § 9 GrStG aufgezählten Leistungen.
In den in § 8 Abs. 2 GrStG aufgezählten Fällen bestimmt sich die Gegenleistung nach den Grundbesitzwerten, die nach dem Vorschriften des BewG zu ermitteln sind. Dies betrifft Fälle, in denen eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist. Gleiches gilt für Umwandlungen auf Grund von Bundes- oder Landesrecht, für Einbringungen oder andere Erwerbsvorgänge auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage sowie für Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG.
Die Steuerberechnung nach § 11 GrEStG (bzw. der abweichenden Steuersatzbestimmungen der einzelnen Länder) erfolgt auf der Grundlage der sich aus § 8 und § 9 GrEStG ergebenden Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt kann im Einvernehmen mit dem Steuerpflichtigen die Steuer in einem Pauschbetrag festsetzen, wenn dadurch die Besteuerung vereinfacht und das steuerliche Ergebnis nicht wesentlich verändert wurde. Für die Durchführung der Besteuerung enthalten §§ 13–15 GrEStG Regelungen über die Steuerschuldnerschaft, die Entstehung der G. sowie ihre Fälligkeit; im Übrigen gelten die allgemeinen Regelungen der AO.
Unter bestimmten Voraussetzungen gewährt § 16 GrEStG einen Anspruch auf Nichtfestsetzung der G. bzw. auf Aufhebung oder Änderung der Steuerfestsetzung. Eine Steuerfestsetzung wird nach § 16 Abs. 1 GrEStG rückgängig gemacht, wenn der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtstellung zurück erlangt. Eine Rückgängigmachung durch Vereinbarung sowie durch Ausübung eines vorbehaltenes Rücktritts- oder Wiederkaufsrecht wird nur berücksichtigt, wenn sie innerhalb von zwei Jahren erfolgt. Die Rückgängigmachung aufgrund eines anderweitigen Rechtsanspruchs ist an keine Frist gebunden. Eine Rückabwicklung nach einem Übergang des Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 GrEStG wird nur berücksichtigt, wenn er innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer erfolgt. Die Zeitspanne für zwei Jahre gilt nicht, wenn die Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs auf einem nichtigen Rechtsgeschäft beruht oder das Rechtsgeschäft nach den Regeln des BGB rückgängig gemacht werden kann. Eine spätere Kaufpreisminderung kann unter den Voraussetzungen des § 16 Abs. 3 GrEStG berücksichtigt werden.
Vornehmlich zur Sicherung des Steueraufkommens statuiert das GrEStG zahlreiche Anzeigepflichten. Die Sicherung des Steuereingangs erfolgt durch das Rechtsinstitut der Unbedenklichkeitsbescheinigung, die die Eintragung in das Grundbuchs von einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts abhängig macht.
Literatur
R. Hoffmann/G. Hofmann: Grunderwerbsteuergesetz, 112017 • E. P. Boruttau: Grunderwerbsteuergesetz, 182016 • A. Pahlke: Grunderwerbsteuergesetz, 52014.
Empfohlene Zitierweise
A. Pahlke: Grunderwerbsteuer, Version 08.06.2022, 09:10 Uhr, in: Staatslexikon8 online, URL: https://www.staatslexikon-online.de/Lexikon/Grunderwerbsteuer (abgerufen: 24.11.2024)
