Grundpfandrechte

1. Allgemeines

Der Begriff G., den das BGB selbst nicht kennt, ist ein von der Rechtswissenschaft genutzter Oberbegriff für die gesetzlich geregelten Rechtsinstitute Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Kennzeichen dieser beschränkten dinglichen Rechte ist, dass der Berechtigte einer Geldforderung die Duldung der Zwangsvollstreckung in das mit dem G. belastete Grundstück – und damit auch in das in die Haftung einbezogene Gebäude – verlangen kann; ein Anspruch auf Erfüllung der Forderung besteht hingegen nicht. Wegen des Grundsatzes des Typenzwangs (Numerus Clausus) im Sachenrecht ist es nicht möglich, vertraglich andere als die vom BGB vorgesehenen G. zu begründen. Ebenso wenig ist es deshalb möglich, die gesetzlich geregelten G. vertraglich mit anderen Rechtswirkungen auszustatten. G. gehören zu den Kreditsicherheiten. Anders als die persönlichen Sicherheiten Bürgschaft und Garantie, bei denen der Sicherungsgeber nur allg. mit seinem Vermögen haftet, geben G. dem Gläubiger im Hinblick auf die Verwertung eines bestimmten Grundbesitzes gegenüber anderen Gläubigern das Recht, bevorzugt befriedigt zu werden (Realsicherheit). Während die Entstehung des Pfandrechts an beweglichen Sachen die Übergabe der Sache an den Gläubiger voraussetzt, wird die Publizität bei G.n durch die Eintragung in das Grundbuch – genauer gesagt in dessen Abteilung III – hergestellt. Die Eintragung in das Grundbuch ist für die Entstehung aller G. Wirksamkeitsvoraussetzung. G. als Sicherungsmittel haben für den Kreditgeber erhebliche Vorteile: außer der grundsätzlichen Wertbeständigkeit der Grundstücke und der durch die Eintragung im Grundbuch hergestellten Publizität zeichnen sich G. v. a. durch einen hohen Sicherungsstandard aus, da – eine günstige Rangstelle vorausgesetzt – ein Ausfall der Sicherheit nicht zu besorgen ist.

G. sind Verwertungsrechte mit genau bestimmtem Haftungsumfang, weil einerseits durch die Eintragung im Grundbuch sowohl der Gegenstand der Haftung – das belastete Grundstück – als auch die Haftsumme bestimmt sind. Charakteristisch für G. ist zudem, dass sie die Trennung von persönlicher und dinglicher Haftung ermöglichen: Während der Schuldner der Forderung grundsätzlich gleich bleibt, lastet das G. auf dem Grundstück, so dass dessen jeweiliger Eigentümer haftet. Anders als bewegliche Sachen können Grundstücke mehrfach, d. h. für unterschiedliche Forderungen belastet werden, weil das Grundbuch für dasselbe Grundstück die Eintragung von theoretisch unbegrenzt vielen G.n zulässt. Für die Befriedigung ist grundsätzlich der Rang der Rechte maßgeblich, der sich nach der Priorität richtet.

2. Hypothek

Gesetzlicher Ausgangsfall der G. ist die Hypothek (§§ 1113 ff. BGB). Sie unterscheidet sich von der Grundschuld darin, dass sie das Bestehen der zu sichernden Forderung voraussetzt (Akzessorietät). Die Bestellung der Hypothek setzt darüber jedenfalls die Einigung von Eigentümer und Gläubiger und die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch voraus. Bei der Briefhypothek – nach der Vorstellung des Gesetzgebers ist dies der Normalfall – ist zudem die Übergabe des Hypothekenbriefs an den Gläubiger erforderlich. Bei der Buchhypothek, bei welcher kein Hypothekenbrief erteilt wird, muss sich die Einigung der Beteiligten auch auf den Ausschluss des Briefs beziehen, und der Briefausschluss muss in das Grundbuch eingetragen werden. Eine Briefhypothek kann in eine Buchhypothek umgewandelt werden und umgekehrt. Das materielle Recht sieht für die Bestellung einer Hypothek keine Form vor. Allerdings verlangt § 29 GBO wenigstens die notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Eigentümers. In der Praxis wird die Hypothekenbestellung beinahe in allen Fällen notariell beurkundet. Dies hat aber streng genommen nichts mit der Hypothekenbestellung selbst zu tun, sondern mit der in derselben Urkunde erklärten Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Diese Bedarf zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung (§ 794 Abs. 1 Ziffer 5 ZPO).

Die Hypothek kann einem Dritten übertragen werden; dies geschieht allerdings nicht durch die Übertragung der Hypothek selbst, sondern durch Abtretung der Forderung. Mit der Forderung geht die Hypothek auf den neuen Gläubiger über. Ausfluss der Akzessorietät der Hypothek ist, dass die Forderung nicht ohne die Hypothek und die Hypothek nicht ohne die Forderung abgetreten werden kann. Für die Abtretung der hypothekarisch gesicherten Forderung ist bei der Briefhypothek neben der Einigung die Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich. Einer Eintragung des neuen Gläubigers in das Grundbuch bedarf es nicht, wenn die Abtretungserklärung wenigstens in schriftlicher Form erteilt wird. Hingegen ist die Eintragung des neuen Gläubigers bei der Buchhypothek Wirksamkeitsvoraussetzung. Möglich ist auch der gutgläubige Erwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten.

3. Grundschuld

Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch, auch wenn sie natürlich im Regelfall ebenfalls der Sicherung einer Forderung dient (Sicherungsgrundschuld). Das BGB widmet der Grundschuld nur wenige Paragrafen und erklärt stattdessen im Grundsatz die Vorschriften über die Hypothek für anwendbar, „soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt“ (§ 1192 Abs. 1 BGB). Daher gibt es sowohl eine Brief- wie auch eine Buchgrundschuld, und es gelten insb. die sonstigen Entstehungsvoraussetzungen der Hypothek entsprechend. Auch die Übertragung der Grundschuld erfolgt im Grundsatz nach dem Recht der Hypothek; allerdings gilt die Untrennbarkeit von Forderung und G. hier nicht, so dass es möglich ist, Forderung und Grundschuld an unterschiedliche Personen abzutreten.

§ 1192 Abs. 1a BGB enthält nunmehr eine Legaldefinition der Sicherungsgrundschuld. Es handelt sich demnach um eine Grundschuld, die zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden ist. Damit erkennt das Gesetz an, dass auch wenn die Grundschuld nicht vom Bestehen einer Forderung abhängt, diese gleichwohl in vielen Fällen einem bestimmten Sicherungszweck, etwa der Erfüllung eines Darlehensvertrags, dient. In einem solchen Fall können im Fall der Abtretung der Grundschuld Einreden, die dem Eigentümer auf Grund der Zweckabrede (Sicherungsvertrag) mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden.

Wegen der Abstraktheit der Grundschuld hat diese die Hypothek in der Rechtspraxis – insb. in der Kreditsicherungspraxis der Banken – weitestgehend verdrängt. Während Briefgrundschulden meistens zur Besicherung von kurz- oder mittelfristigen Krediten eingesetzt werden, handelt es sich bei der überwiegenden Anzahl Grundschulden, die langfristige Kredite sichern, um Buchgrundschulden.

4. Rentenschuld

Bei der seltenen Rentenschuld handelt es sich nach § 1199 Abs. 1 BGB um eine Grundschuld, durch die das Grundstück mit einer regelmäßig wiederkehrenden Geldleistung belastet wird. Der Gläubiger kann diese Rente im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen. Der Eigentümer kann die Rentenschuld durch die Zahlung einer Ablösungssumme, die in das Grundbuch eingetragen werden muss, tilgen. Die geringe Praxisrelevanz erklärt sich aus dem Umstand, dass der Eigentümer bei der Rentenschuld lediglich mit dem Grundstück haftet. Bei einer in Abt. II des Grundbuchs eintragungsfähigen Reallast, die die Praxis bevorzugt, haftet der Eigentümer hingegen auch persönlich.

Autor/in

Leif Böttcher

Literatur

H. Prütting/F. Lent/K. H. Schwab (Hg.): Sachenrecht, ³⁶2017 • F. Baur/J. F. Baur/R. Stürner (Hg.): Sachenrecht, ¹⁸2009 • D. Reinicke/K. Tiedtke: Kreditsicherung, ⁵2006.

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L. Böttcher: Grundpfandrechte, Version 22.10.2019, 17:30 Uhr, in: Staatslexikon⁸ online, URL: https://www.staatslexikon-online.de/Lexikon/Grundpfandrechte (abgerufen: 23.11.2024)